合同签订当日，黄*福、陈*琴收取了**公司5万元的租金。，黄*福将前述房子卖给洪-频，到今天未将前述房子出货给**公司。
27日，**公司诉至法院，请求判令黄*福、陈*琴、洪-频腾空厦门湖滨二里22号403室房子，并将房子交给**公司用;黄*福、陈*琴支付逾期出货房子的违约金，暂计至起诉日30000元。

厦门思明区法院经审理觉得，**公司与黄*福、陈*琴之间签订的房子出租合同合法有效，虽然讼争房在出租期限内因被告之间的交易而发生所有权变动，但依法该事实不影响出租合同的效力。判决黄*福、陈*琴、洪*应于判决生效之日起15日内将厦门湖滨二里22号403室房子腾空交给**公司用。宣判后，洪-频不服一审判决，向厦门中级法院提起上诉。

二审法院觉得，国内合同法第229条确立了“交易不破出租”的原则，其拟定目的是为了保障承租人对出租物用收益过程的安全与稳定。但“交易不破出租”原则的适用须拥有三个条件：其一，原房子出租合同仍然有效;其二，出租物已出货于承租人;其三，出租人将出租物所有权让与第三人。尤其是出租权的获得以出租物的出货为必要，出租标的物之出货行为客观上产生了出租权的公示成效，在出租物出货以前尚未产生出租物权之法律属性，承租人在出租合同中只有一般债权人之法律地位，不可以对抗出租标的物受让者即所有权人。而本案中，**公司1日与黄*福、陈*琴签订出租合同并一次性支付租金，但此后直至27日**公司提起诉讼时，黄*福、陈*琴仍未将讼争房子出货给**公司出租用，期间亦发生黄*福、陈*琴将讼争房子出售洪-频，洪-频已善意获得讼争房子所有权并装修入住之事实，故**公司在出租合同签订一年后才起诉需要洪-频将房子腾空出货其转租收益缺少法律依据，本院不予支持。至于**公司需要黄*福、陈*琴承担出货不可以的违约责任，可另案提起诉讼予以解决。判决撤销厦门思明区法院一审判决，驳回**企业的诉讼请求。